Пароль (Забыли?)
Кинотеатр Дружба Кинотеатр Хабаровск Все проекты

июль 2007г. Зачем он нужен, этот ЦИТ?

Газета «Известия» от 23 июля 2007г.

Недвижимость, используемая в коммерческих целях, - тот товар, который должен приносить прибыль ее владельцу. Это - аксиома еще с римских времен. Но есть и другая сторона медали.

Что осталось городу?
Сколько было копий сломано вокруг «вертикального» перераспределения бюджетных средств, когда уже в конце 90-х у тех же муниципалитетов и регионов стали «отщипывать» доходные статьи, внедрять федеральные законы, направленные на приватизацию всей коммерческой недвижимости, в принципе практически полностью лишая местные власти экономической состоятельности на рынке? Что же в итоге осталось городам, где сегодня проживает большая часть населения страны?
В хабаровском муниципалитете этой проблемой были озадачены задолго до принятия пресловутого 131-го закона «Об общих принципах реорганизации органов местного самоуправления». Смотрели городские власти на его исполнение не только с точки зрения одномоментной прибыли, а еще и с государственной позиции - доходы, получаемые от той же аренды, обязаны идти даже не на затыкание бюджетных дыр, как это было ранее, а в полной мере - на реализацию социальных, инновационных и многих других городских программ.
В связи с этим в середине 2004 года и было создано муниципальное унитарное Предприятие ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска», а затем реорганизованное в одноименное ОАО со 100-процентным участием мэрии краевого центра.
Как уже десятки раз сообщалось в местной прессе, это предприятие появилось вовсе не по решению одного человека. Соответствующий документ был принят Хабаровской городской думой. А до этого был сделан серьезный анализ на рынке недвижимости города.

Удара не ожидается?
После всех расчетов и прогнозов провели полную инвентаризацию муниципального имущества, которую не проводили ни в годы советской власти, ни в перестроечное время. В ходе этой сложной и масштабной процедуры выяснилось, что о многих городских объектах попросту забывали, их годами не проверяли, они в принципе не «работали» ни на самого арендатора, потому как приходили в негодность, ни, естественно, на город в целом.
В результате за ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» было закреплено более 1000 городских объектов. Целей было несколько: сохранить в муниципальном бюджете доходы от аренды, а главное - не навредить малому предпринимательству, которое арендовало помещения у муниципалитета.
К тому же, власти Хабаровска убедились, что в ходе приватизации имущества были случаи, когда новые собственники зданий попросту не продлевали договоры аренды с предпринимателями, в результате чего страдал мелкий и даже средний бизнес. А ЦИТ же действовал и продолжает действовать по документам и арендным ставкам, утвержденным и мэром города, и местным парламентом.
И предпринимательский корпус, как бы не росли цены на все и вся, не получал и до сйх пор не получает удара в виде резкого повышения арендных ставок или других потрясений.
Добавим, что парламент Хабаровска из года в год принимает положение о регулировании цен и тарифов в дальневосточной столице. За этой процедурой пристально следят краевые и федеральные ведомства, Нельзя не согласиться с тем, что даже в нынешних условиях стоимость квадратного метра в помещениях, сдаваемых в аренду именно ЦИТом, пониже, чем у многих других собственников.

Никакой спонтанности
Хотя, возвращаясь к началу нашего материала, наверное, прежде всего муниципалитет должен зарабатывать деньги на использовании своих площадей. И полученные деньги, естественно, тут же запускать в развитие самого города, на благо всех его жителей. Поэтому говорить о том, что размер «цитовских» арендных ставок ниже некуда, не совсем верно.
Как рассказала корреспонденту «Дальинформбюро» заместитель директора ЦИТа Людмила Музыкина, с 1 июня2007 года в Хабаровске вступил в силу новый «Порядок расчёта арендной платы за пользование объектами, являющимися собственностью Общества».
Забегая вперед, заметим, что подобные документы не возникают спонтанно. - Напомню, что, к примеру, повышение арендных ставок в прошлом году касалось очень ограниченного числа арендаторов, - говорит Людмила Павловна. - Тех, кто практически сам не работал, а сдавал арендованные площади в субаренду своему же брату-предпринимателю. Помещения у арендаторов были большие, а сдавали они их, что называется, мелкими партиями. Если точнее, то прошлогодние изменения коснулись только тех, кто арендовал объекты площадью более 150 кв. метров, но для собственных нужд использовал менее 80 процентов, а проще говоря «перепродавал» площади коллегам по высоким ценам. Из более чем 1000 объектов недвижимости, которые мы сдавали в аренду в 2006 году, это коснулось всего полусотни помещений.

Корректировка механизма
Если же вести речь об арендной плате в Хабаровске в принципе, то она не увеличивалась в течение двух лет. Инфляционная составляющая, естественно, присутствовала, но при этом никак не превышала 7-8 процентов в год.
По словам Людмилы Музыкиной, методикой расчетов арендных ставок, разработанной одним из ведущих вузов Дальнего Востока – в тот момент Хабаровским техническим госуниверситетом, в городе пользовались в течение семи лет. За эти годы многое изменилось и, естественно, механизмы взимания арендной платы нуждались в корректировке, причем, принципиальной.
Специалисты установили, что методика, основанная на инвентаризационной стоимости квадратного метра, в настоящее время морально устарела и перестала соответствовать рыночным реалиям. Сотрудники ХГАЭиП по заказу ЦИТа представили несколько вариантов методик, включая и использование максимальной рыночной оценки. Но в ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» все же остановились на методике, которая использует базовую величину стоимости строительства 1 кв. метра. И общий усредненный уровень увеличения тарифов в среднем составил около 30 процентов.

Не стоит вредить бизнесу
Почему же в ЦИТе не стали переходить на полную рыночную оценку? Людмила Павловна пояснила следующее:
- Мы со многими нашими арендаторами работаем уже по полтора десятка лет. Знаем их особенности, возможности, востребованность тех или иных услуг в каждом районе. И если бы мы ввели рыночные механизмы, то многие предприниматели просто этого бы не выдержали. Поэтому мы и пришли к более мягкой ставке, которая устанавливается для каждого объекта индивидуально и определяется по формуле, где используются аж шесть коэффициентов, начиная с учета износа объекта и его качества, заканчивая территориальной принадлежностью, видом деятельности предприятия, и даже действия НДС. Об этом ЦИТ, конечно, уведомил всех своих партнеров.
По словам Людмилы Музыкиной, арендатор сегодня разный. Есть молодые люди, закончившие учебные заведения, и не нашедшие работы, решившие заняться собственным делом. У многих из них огромных средств на открытие и ведение бизнеса в основном нет. И таким предпринимателям нужно, допустим, по 50-60 кв. метров.
Есть и категория бизнесменов, подготовленная к работе на рынке, имеющая опыт и средства, которая уже нуждается в расширении дела, а значит, увеличении арендуемых площадей, к примеру, до 200-300 кв. метров и более. Кстати, таких предпринимателей в Хабаровске больше. Они знают порядок и условия арендных отношений, загодя готовятся к сезонным изменениям на этом поле.
К слову, сегодня серьезные конфликты на арендной «арене» практически исчерпаны, арендаторы и субарендаторы не хотят никаких баталий, ибо это вредит бизнесу. И, как отметила Людмила Музыкина, если все-таки возникает необходимость в корреляции, то сотрудники ЦИТа стараются помочь своим партнерам найти общий язык.
Допустим, иной раз возникают ситуации, связанные с режимом работы всего объекта, который арендатор закрывает в определенное время, а субарендатору необходимо продолжить рабочий день. Специалисты ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» встречаются и с теми, и другими предпринимателями, находят выход из ситуации.

Думай о будущем
Но перед тем же ЦИТом с самого момента его основания поставлены довольно сложные задачи: не только не получить убытков от использования объектов при жестко регулируемых тарифах, но еще и реализовать грамотную экономическую схему управления собственностью. И эта схема была реализована за весьма короткие сроки, причем, она носила не только коммерческую, но и социальную, общегородскую направленность. Именно за внедрение подобных технологий директор ЦИТа Юлия Лескова по итогам работы в 2006 году была удостоена премии «Руководитель года», учрежденной межрегиональной организацией предпринимателей при поддержке федеральных и региональных органов власти. Кроме того, в нынешнем году ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» был вручен «Золотой сертификат качества» в рамках международной программы, разработанной в Швейцарии, а поддержанной Советом Федерации РФ и Институтом экономики Российской Академии наук. Кстати, вручение одной из наград проходило буквально недавно в Сочи в рамках Петербургского международного экономического форума. Согласитесь, это все же чего-то стоит.
Людмила Музыкина уточнила, что помимо всего прочего предприятие в 2005 году заплатило налогов во все уровни бюджетов около 130 миллионов рублей, в прошлом - более 170. Как считают в ЦИТе, основная часть хабаровского предпринимательства все же поняла: технологии управления городской собственностью, разработанные в муниципалитете, предусматривают комплексный подход: и ставки для арендаторов сохранить в разумных пределах, и недвижимость содержать в порядке, и объекты новые возводить в городе, зачастую такие, за которые бизнесмены наши еще долго не возьмутся. И, наверное, слоган, под которым нынче работают сотрудники ЦИТа: «Живи настоящим, думай о будущем», относится, в том числе и к арендным отношениям.


Андрей Светлов, «Дальинформбюро»

Комментарии: 0

Хостинг и разработка
сайта - E-planet.ru